OBBLIGHI E NATURA

L'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del servizio comune (Cassazione, Sezioni Unite)
L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio. (Cass. Sezioni Unite n. 10492 / 96)

Condominio. Condominio parziale. A norma dell'articolo 1123 c.c. debbono essere suddivise unicamente fra coloro che traggono utilità della cosa (e quindi con esclusione di coloro che non partecipano alla possibilità di uso) non solo le spese che conseguono al godimento del bene, ma anche quelle che attengono alla sua conservazione e manutenzione.
In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 cod. civ. dettato in tema di comunione -, e, "sub specie" dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 comma terzo cod. civ., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma secondo del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 comma terzo, nell'ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (salva diversa attribuzione per titolo). (Cass. N° 8292 del 19 giugno 2000)

Condominio. Rappresentanza dell'amministratore. L'amministratore ha la rappresentanza dell'intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo dei condomini. Nel caso di condominio parziale, quindi, la legittimazione passiva spetta comunque all'amministratore. Peraltro, nell'ambito dei soli rapporti interni ai condomini, la sentenza restringe i suoi effetti ai soli interessati( la sentenza viene pronunciata nei confronti del solo condominio, ma le condanne verranno poi materialmente a gravare solo sul gruppo dei condomini che usa la parte comune)
In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto "condominio parziale" ), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati). (Sentenza 651/2000 del 21 gennaio 2000)

L'obbligo di contribuire nelle spese per la conservazione di un impianto non si collega direttamente alla effettiva fruizione del servizio.
Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune. (Cass. n. 10214/96).

Condominio- solaio interpiano. Nel caso del crollo del solaio, il proprietario dell'appartamento sottostante non può invocare, a carico dell'altro proprietario, la presunzione di responsabilità di cui all'articolo 2051 c.c.. Tale presunzione di colpa, infatti, deve essere applicata solo nei rapporti fra il terzo e il titolare del bene o il custode di esso. Nei confronti dell'altro contitolare del solaio, occorre invece dimostrare la sussistenza di precise colpe.
Il condomino del piano sottostante che agisce nei confronti del condomino del piano di sopra per il risarcimento dei danni al suo solaio deve dimostrare, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., che essi dipendono da fatti imputabili a quest'ultimo, altrimenti dovendosi ripartire in parti uguali le spese per la riparazione di esso, ai sensi dell'arte. 1125 cod. ci., per la presunzione assoluta di comunione tra loro del solaio, da cui deriva altre sì l' inapplicabilità dell'art. 2051 cod. civ. diretta a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia, non i comunisti tra loro. ( Cass. N° 6398 del 23 giugno 1999)

Nel caso di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo, chi goda di tale dirtto concorre nelle spese nella misura di un terzo. Gli altri due terzi debbono essere ripartiti unicamente fra i proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico
In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura. (Cass. n. 5125/93).

Anche nel caso di danni derivanti da carente manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo trova applicazione il criterio di ripartizione fissato dall'art.1126 c.c (un terzo a carico di chi goda dell'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini che utilizzino il lastrico quale copertura).
Poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. (Cass.SEZIONI UNITE n. 3672/97).