DAL
CODICE CIVILE
Titolo
VII
DELLA COMUNIONE
Capo II
(dall'art.
1117 al 1139)
DEL
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
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Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non
risulta dal titolo:
1)
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte
le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e
i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto
di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva
dei singoli condomini.
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Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione
di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
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Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a
meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo
l'uso della cosa a ciascun condomino.
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Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio
alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne
alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condominio.
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Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili
di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione
non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini
che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente
la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro
eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare
ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione
e di manutenzione dell'opera.
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Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà,
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell'edificio.
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Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si
tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carica
del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
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Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani
o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso nella
metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti,
le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
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Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari
di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e
a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta
e la decorazione del soffitto.
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Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo
sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni
o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico
di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui
il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano
o della porzione di piano di ciascuno.
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Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal
titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è
ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione,
se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero
diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi
con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare
di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
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Art. 1128 Perimento parziale o totale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti
i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo
che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di
una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la
ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è
tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa
alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti,
anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la
stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere
i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
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Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina
un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è
fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dell'assemblea. Può altresì
essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma
dall’Art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della
sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
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Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea
dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare
le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4)
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere
il conto della sua gestione .
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Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo precedente
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
o dell'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti
e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro
i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia
un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore,
questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea
dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato ed è tenuto al risarcimento
dei danni.
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Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere
una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, può separare la
propria responsabilità in ordine alle conseguenze della
lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato
entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa
per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio,
il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato
possibile ripetere dalla parte soccombente.
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Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi
e nel termine previsti dall'art. 1137.
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Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente.
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Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e
all'eventuale sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo
delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione
tra i condomini;3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere
di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea.
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Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento
di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide
le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore
dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un
giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre
dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida
se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti
al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni
che concernono la nomina e la revoca dell'amministrazione o le
liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie
di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto
le innovazioni prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono
essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se
non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale
da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
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Art. 1137 Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni
contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo
che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il
ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti
e dalla data di comunicazione per gli assenti.
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Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore
a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga
le norme circa l'uso delle cose comuni, e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino,
nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio
e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio
o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere
approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo
comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo
comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma
dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni
degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136, e 1137.
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Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo
si osservano le norme sulla comunione in generale.
