CONVOCAZIONE

Condominio. Assemblea. Condominio parziale. Se un argomento interessa una delle cose di cui al terzo comma dell'art. 1123 c. c. ( cose destinate a servire unicamente un gruppo di condomini), non solo alle votazioni ma anche alla semplice discussione debbono concorrere i soli proprietari ai quali il bene serve.
Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza 697/2000 del 22 gennaio 2000 )

Condominio. Nullità , sentenza del tutto difforme da numerosissime precedenti e quindi da valutare con estrema prudenza
La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni ( dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. ( sentenza 31 /2000 del 5 gennaio 2000 )

Condominio. Convocazione. L'avviso di convocazione non richiede particolari formalità. Pertanto, per ritenere che ciascuno dei contitolari di un appartamento sia stato convocato ritualmente è sufficiente che risulti, anche in forza di presunzioni, che vi sia stata la conoscenza della riunione ed il conferimento della delega ad intervenire in assemblea.
Affinchè uno dei comproprietari "pro indiviso" di un piano o di una porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonchè validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unita' immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza. (Cass. N° 8116 del 27 luglio 1999 )

Condominio. Convocazione assemblea. Il condominio,nella persona dell'amministratore ha l'onere i fornire la dimostrazione che tutti i condomini sono stati convocati alla assemblea.
"L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati fa carico al condominio. Tale prova non può essere offerta con la dimostrazione della consegna dell'avviso a soggetti ai quali non e' stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei confronti del condominio. ( Cass. 2837 del 25 marzo 1999)

1. L'ordine del giorno ha la funzione di consentire al condomino di conoscere quali saranno i termini della discussione assembleare,sia per prepararsi sugli argomenti,sia per stabilire se intervenire o meno alla riunione.Pertanto può considerarsi congruo l'ordine del giorno che adempia a tali funzioni,senza che venga richiesta la utilizzazione di formule analitiche e minuziose.
Se è vero che, ai fini della validita' delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, è necessario che nell'avviso di convocazione sia contenuto un ordine del giorno recante la specifica elencazione degli argomenti da trattare nell'indetta adunanza, la specificità dell'ordine del giorno non postula una indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione e tale specificità è sussistente qualora il contenuto dell'avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali dell'indetto dibattito, così da potere decidere in anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla convocata assemblea, essendo, nel primo caso, preparati ad affrontare le proposte tematiche e, nel secondo caso, in grado di dare adeguate istruzioni all'eventuale delegato. /Cass. 19 febbraio 1997 n. 1511).

2. LA MANCATA CONVOCAZIONE IN ASSEMBLEA del nuovo condomino che non si sia appalesato all'amministratore non inficia la riunione
L'acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non puo' dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali, finche' non abbia notificato o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l'avvenuto passaggio si proprietà.(Cass.5307/98)

Condominio. Convocazione dell'assemblea, ordine del giorno. La conoscenza della convocazione della assemblea e la congruità dell'ordine del giorno e la sua idoneità a consentire la preventiva informazione dei condomini non richiedono l'uso di formalità sacramentali e possono i ritenersi avvenuti quando comunque risulti raggiunto lo scopo perseguito dal legislatore, il quale richiede che i partecipanti al condomini siano messi al corrente della convocazione e degli argomenti che si discuteranno: avuto riguardo alla necessità: che tutti possano intervenire; che tutti possano prepararsi alla discusssione.
Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unita' immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato - nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito che, dato l'avviso ad uno dei comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea condominiale puo' ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. ( Cass. Sent.N° 1830 del 18 febbraio 2000)

Condominio. Verbale assemblea. I fatto esposti nel verbale della assemblea sono confortati da presunzione di prova e pertanto spetta al singolo condomino che intende contestarli di fornire la dimostrazione della loro falsità.
Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verita' di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto. ( Cass. N° 11526 del 13 ottbre 1999 )

Condominio. Solo chi abbia conferito la delega può sollevare contestazioni su eventuali vizi della delega o su carenza dei poteri di rappresentanza)
In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. ( Cass. N° 8116 del 27 luglio 1999)

Condomino. Assemblea maggioranze. Ai fini del computo delle maggioranze non si può tenere conto della manifestazione di volontà del condomino che si sia allontanato dichiarando di accettare la tesi della maggioranza. Infatti, solo in esito alla discussione assembleare e quindi alla conoscenza delle varie tesi ed opinioni degli altri condomini si formano compiutamente e consapevolmente le volontà idonee alla espressione del voto in assemblea.
"In tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 cod. civ. per l'approvazione delle delibere assembleari, non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare le decisione della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell'atto collegiale. Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venire meno, per le predette ragioni, del richiesto " quorum deliberativo ", potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione. (Cass.1208 del 13 febbraio 1999)"

Condominio. Delibere valide. La assemblea può provvedere alla ripartizione di una spesa, anche se manchi la particolare tabella millesimale. In difetto della tabella la assemblea è tenuta a rispettare per il riparto i criteri determinati dal codice e spetta al singolo condomino che intenda contestare la corrispondenza con i detti criteri di indicare specificatamente le ragioni della denunciata illegittimità.
La ripartizione di una spesa condominiale può essere, del tutto legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della predetta tabella. Ne consegue che il condomino il quale ritenga che la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio ha l'onere di impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato. (sentenza n°13505 del 03/12/1999 )

Condominio delibere valide. Le pronunce della assemblea su argomenti che rientrano nelle ordinarie attribuzioni dell'amministratore non implicano sempre la sussistenza di vera e propria deliberazione e pertanto la loro efficacia non è subordinata alla verifica del conseguimento di una particolare maggioranza. Ciò accade in particolare per la conferma della decisione dell'amministratore di agire in giudizio nell'ambito delle attribuzioni riconosciutegli dall'art. 1131 1° comma c. c. Conseguentemente, in tali situazioni, la efficacia della procura conferita al difensore del condominio non è condizionata dal raggiungimento dei quorum.
L'amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore al fine di agire poi in giudizio nell'ambito delle attribuzioni previste dall' art. 1130 cod. civ., non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini con la conseguenza che una eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall'amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini. (sentenza n°13504 del 03/12/1999 )

Condominio delibere valide. Verbale della assemblea. Il verbale della assemblea costituisce lo strumento per la verifica delle attività avvenute nel corso della riunione, a garanzia degli assenti e dei dissenzienti. La completezza della sua redazione, con la indicazione dei contrari nelle votazioni e di ogni altra attività compiuta, costituisce condizione per la validità delle deliberazioni.
Nel condominio negli edifici, poiche' la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalita' richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilita' della delibera, in quanto non presa in conformita' alla legge (art. 1137 cod. civ.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attivita' compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

Delibere assembleari. Può essere adottata con la maggioranza semplice la deliberazione assembleare di ratifica della decisione dell'amministratore di concedere in locazione una parte comune, se con la stipula del detto contratto non si sia apprezzabilmente pregiudicato il diritto dei singoli alla utilizzazione delle parti comuni., anche in via indiretta.
"La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice. (Cass.10446 del 21 ottobre 1998 )"

Condominio. Delibere annullabili. La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione ad un condomino comporta la semplice annullabilità e non la nullità radicale della assemblea. (La Corte di Cassazione apre la strada ad una lettura delle regole sulla impugnabilità della assemblea ai sensi dell'articolo 1137 c. c. , diversa da quella tradizionale ma più aderente al testo della norma. Vi è da attendersi che in futuro solo le deliberazioni che abbiano oggetto illecito o impossibile vengano ritenute passibili di impugnativa senza limiti di tempo e quindi anche oltre il termine di trenta giorni)
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. ( Cassazione sentenza N° 1292 del 5 febbraio 2000)

Condominio. Trasformazione dell'impianto termico in impianti unifamiliari. La delibera che determina la trasformazione dell'impianto termico centralizzato in impianti autonomi e lascia ogni condomino libero di installare l'impianto che ritiene più opportuno richiede la approvazione unanime dei partecipanti al condominio.
E' illegittima la deliberazione dell'assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anziche' con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, secondo comma cod. civ.) con la quale si prevede la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l'impianto che ritiene piu' opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della legge n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici. ( Cass. 5117 del 26 maggio 1999 )

Condominio. Convocazione dell'assemblea, ordine del giorno. La conoscenza della convocazione della assemblea e la congruità dell'ordine del giorno e la sua idoneità a consentire la preventiva informazione dei condomini non richiedono l'uso di formalità sacramentali e possono i ritenersi avvenuti quando comunque risulti raggiunto lo scopo perseguito dal legislatore, il quale richiede che i partecipanti al condomini siano messi al corrente della convocazione e degli argomenti che si discuteranno: avuto riguardo alla necessità: che tutti possano intervenire; che tutti possano prepararsi alla discusssione.
Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unita' immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato - nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito che, dato l'avviso ad uno dei comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea condominiale puo' ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. ( Cass. Sent.N° 1830 del 18 febbraio 2000)

Condominio.Delibere nulle. Sono soggette ad impugnazione anche le delibere negative e cioè quelle con le quali abbia respinto la proposta di adottare una misura che deve invece reputarsi obbligatoria perché neccessaria per tutelare i diritti anche di un partecipante al condominio.
"Le deliberazioni di un'assemblea condominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all'autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 cod. civ. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte (fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio). (Cass.313 del 14 gennaio 1999 )"

Condominio - Assemblea. E' annullabile la deliberazione assembleare se nel verbale non sono specificatamente elencati i nomi dei partecipanti e dei favorevoli, quando tali indicazioni siano necessarie per verificare il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi.
"E' annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1136 cod. civ., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai "quorum", se le quote sono disuguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio.( Cass. N°10329 del 19 ottobre 1998 )"

Assemblea. Delibere nulle. I criteri di ripartizione delle spese possono essere modificati solo con il consenso di tutti i condomini.Sono quindi radicalmente nulle le deliberazioni approvate a maggioranza,con le quali si modifichino le tabelle millesimali in via generale e con effetto per il futuro.
"Le delibere dell'assemblea di condominio aventi a oggetto la ripartizione delle spese condominiali con le quali vengono adottati, in via generale, criteri di suddivisione delle spese medesime diversi da quelli previsti dalla legge o convenzionalmente fissati in precedenza, richiedono, a pena di radicale invalidità, il consenso e il voto unanime di tutti i condomini e perciò non possono essere approvate a maggioranza. (Cass.N° 1511/97)"

Assemblea. Delibere nulle. Se la deliberazione assembleare è radicalmente nulla,anche il condomino che abbia votato a favore della decisione può proporre la impugnativa.
"Ai sensi dell'articolo 1421 del Cc, la nullità delle delibere assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato, ancorché abbia partecipato all'assemblea e abbia espresso voto favorevole ai provvedimenti contestati, ove al suo voto non possa essere attribuito significato di atto negoziale implicante assunzione di una propria personale obbligazione. ( Cass.N° 1511/97 )"

Assemblea. Delibere Nulle. Sono radicalmente nulle le delibere che pongono a carico di un condomino spese per la manutenzione di un bene alla titolarità del quale egli non partecipa.
"La deliberazione dell'assemblea condominiale, ponendo a carico di un condomino le spese di manutenzione relative a parte dell'edificio non appartenente in proprietà comune al predetto, incide sui diritti individuali dello stesso condomino ed è quindi affetta da nullità, con la conseguenza che l'impugnazione non è soggetta al termine di decadenza di cui al comma 2 dell'articolo 1137 del Cc, ma, essendo imprescrittibile, puo' essere fatta valere in ogni tempo. (Cass N° 10371/97) "